活动公司：万达十几个文旅项目叠加在一起

　　2017年万达轻资产转型提速，轻资产万达广场开业24个，新发展轻资产万达广场47个，其中合作类轻资产万达广场签约37个。王健林称：“这47个广场，万达不出一分钱，收益相当于投资持有16个广场，16个广场如果自己投资最少需要200亿元。更重要的是，2017年北京、上海、广州、成都、天津、重庆等一线城市都有万达轻资产项目开业或签约，如果不是轻资产，这些城市自己投资持有很难获得项目，这说明万达广场品牌价值和投资者信任度。”

　　1、万达集团总资产7000亿元，同比减少11.5%。其中，国内资产93%，国外资产7%。

　　先来看一组万达集团截至2017年底的业绩数据：

　　他说，今年还要加快万达广场轻资产发展速度，每年不少于50个，合作项目数量上不封顶。今年万达轻资产租金分成超过10亿元，以后可能每年以十亿级别增加。

　　值得注意的是，万达商业收入中，房地产收入同比大幅减少23.7%，主要也是因为转让文旅项目所致。目前，万达集团的总收入中，房地产收入占比由2016年的45%降至36.6%，而文化产业收入占比提升至28%，成为万达另一个支柱产业。由此，房地产之外的服务业收入占比提升至63.4%，同比提高8.4%。服务业收入中，租金收入占比达到18%，增速远高于万达其它产业，已经连续多年平均实现超过30%的增长。用王健林的话说，“租金是最长期、稳定的现金流之一，而且利润比例高，租金收入占比提高说明收入含金量增加。”

　　此前，“世纪大交易”后，万达已将文旅和酒管这两个轻资产部分注入到香港上市公司万达酒店发展（00169.HK）中，目前该上市公司1月19日因涉及非常重大收购事项暂时停牌，而万达商业A股IPO正在排队中。于是市场猜测，以文旅和酒店管理为主的轻资产业务在香港上市，以“万达广场”为主的轻重结合资产则谋求在A股上市，是万达资本市场布局的方向。但是，如果王健林此次建议的万达商业公司架构调整方案得以实施，未来万达商业在A股上市的资产业务也可能会有所调整。

　　其次，对于总资产和总收入两个指标减少的原因，王健林称，2017年万达商业转让文旅项目、酒店资产，使万达集团的资产、收入两项指标有所减少。另外，不仅因为转让资产使总收入减少，还有近200亿旅游收入不能并入报表。“如果考虑旅游收入变化的影响，尽管2017年万达集团转让了大量资产，收入同比只下降1.1%。”他说，净利润完成年目标的114%，同比基本持平，说明收入含金量不错。

　　再来对这几个重要数据解读一下：

　　去年7月，万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议，这一“世纪大交易”被外界解读为“万达卖资产，是不是不行了？”

　　一方面是成立商管集团，将原来商业地产更名，成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商，使公司战略更清晰，商业模式更纯粹，也为了使市场估值更高。将来商管就是收租金，利润每年两位数增长，在此基础上，再通过线上线下融合做一些东西出来，这样公司市场估值会更高。新的商管公司将是以轻资产为主、重资产持有为辅的企业。新的商管集团将是万达集团核心企业。

　　第二、万达广场本身是非常重的资产，过去万达广场全部自己持有，如果再持有文化旅游项目和酒店，重资产规模太大。文化旅游项目投资回报周期长，万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增1000亿负债，压力相当大。现在全球和中国都在去杠杆、降负债，这样加杠杆、逆势而为是不科学的。

　　2、万达集团总收入2273.7亿元，同比减少10.8%。

　　首先，去年的“世纪大交易”后，有传闻说万达把大量资产转移到海外去了，王健林在总资产数据中专门提到国内资产占93%这个数据，为了表明传闻与事实不符。

　　第一、生意就是买和卖构成的，世上没有只买的生意，也没有只卖的生意。不管买也好、卖也好，关键看买卖之间能否赚钱。万达过去几年在海外投了一批项目，现在我们决定清偿海外债务，卖一半资产就能把全部债务清偿，说明我们买和卖之间赚钱了。

　　卖卖卖背后的商业逻辑

　　另一方面是成立地产集团。第一要负责消化商管集团的地产业务，但利润归商管。第二要开发万达广场重资产，也不排除纯粹搞一些住宅开发。第三也可以输出品牌管理。地产集团不求做大，主要看利润。地产集团的主要任务就是建万达广场，另外捎带搞点业务就行。

　　对此，王健林回应称，仅此一项协议就减债440亿元，回收现金670亿元，相当于减债1100亿元。他认为外界的解读根本不理解商业的基本逻辑，又详细解释了自己转让资产的原因。